Legaler Kauf

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Was ist wichtig beim Immobilienkauf?

(Aktualisiert: 05.08.2016)

 

Es gibt für den Immobilienkauf wichtige Informationen, die jeder wissen sollte, der sich mit einem Immobilienkauf in Spanien beschäftigt.

AICAT: Der Immobilienmarkt in Spanien hatte viele Jahre lang einen sehr zweifelhaften Ruf. Dafür gab es mehrere Gründe. Es gibt in Spanien keine Grundbuchpflicht. Es wurden viele Grundstücke und Häuser per Handschlag verkauft. Als dann die Spekulation anfing, wurden diese Immobilien weiter verkauft, manchmal gleich mehrere Male, weil es ja immer noch kaum Kontrollen gab. Auch durfte sich jeder "Makler" nennen, selbst wenn er überhaupt keine Ahnung von den spanischen Gesetzen hatte. Ausländer entdeckten diesen Vorteil schnell für sich und wurden hier selbständig, teils mit und teils ohne gewerbliche Anmeldung. Die Immobilien kosteten hier einen Bruchteil im Vergleich zu denen im Ausland und so verdoppelte man eben schnell den VK-Preis und strich den Aufschlag als Kommission ein. Die Spanier merkten das natürlich auch und so fing die große Immobilienblase an, mit immer mehr steigenden Preisen, bis ab 2007 mit der großen Immobilienkrise die Preise wieder in den Keller purzelten.

Um dem allem in Zukunft entgegenzuwirken, schuf man ein neues Gesetz für Wohnraum, das auch die Makler betrifft. Seit Inkrafttreten am 15. September 2010 müssen alle Immobilienmakler in Katalonien, die über ein öffentliches Büro verfügen oder aber auch nur über Internet werben, im staatlichen Zentralregister von Barcelona zugelassen sein. Alle dort eingetragenen Makler verfügen über eine sogenannte AICat-Nummer. Nur Makler mit dieser Nummer sind legale Makler, alle anderen sind einfach illegal und laufen Gefahr, jederzeit in ihrer Geschäftstätigkeit gestoppt und mit einer hohen Geldstrafe belegt zu werden. Jeder AICAT muss sich als solcher ausweisen. D.h. auf der Internetseite und in jeder E-Mail muss es zu sehen sein. Außerdem hat eine genormte Plakette sichtbar in den Büroräumen oder im Fenster ausgestellt zu sein. Finden Sie keine AICat -Nummer, gehen Sie lieber zu einem anderen Makler

Wer kann AICAT-Makler sein? Um eingetragen werden zu können, bedarf es verschiedener Nachweise, so z.B. über die Solvenz, eine Berufshaftpflicht, Berufsethik und natürlich genügend Fachwissen.

Gehen Sie also beim Hauskauf am besten immer zu einem ordnungsgemäß zugelassenen Makler, bei dem Sie i.d.R. immer gut beraten werden und bei dem auch Ihre Anzahlung durch eine Versicherung abgesichert ist, falls das Geschäft wegen seiner Fahrlässigkeit nicht zustande kommen sollte. Der AICAT-Makler wird von "Habitatge" in Barcelona überwacht und, wer z. B. seine Haftpflichtversicherung nicht bezahlt, wird suspendiert oder aus dem Verzeichnis gelöscht und ist seinen AICAT-Titel erst mal los. Außerdem sind normalerweise die Maklercourtagen wesentlich günstiger als bei so manchen illegalen "Haien", die ja schon mal doppelte bis 5-fache "Courtagen" genommen haben.Leider gibt es aber auch trotzdem noch schwarze Schafe unter den legalen Maklern. Es hilft vielleicht, sich vorher gut zu informieren.

Ein guter Makler hat Kopien der Escritura, der letzten Grundsteuerbescheide, von Strom- und Wasserabrechnungen und weiß über die zu verkaufende Immobilie bestens Bescheid. Natürlich ist ein Makler nicht allwissend und auch nicht gegen eventuelle Arglist gefeit. Aber Berufserfahrung in Verbindung mit Menschenkenntnis hilft bedeutend dabei, die Spreu vom Weizen zu trennen, damit dem Käufer kein unabwendbarer Schaden entsteht.

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CÉDULA DE HABITABILIDAD:Seit 2008 ist diese Bewohnbarkeitsbescheinigung dringend nötig, um einen Wohnraum auf dem Land verkaufen oder vermieten zu können. Dieses Thema wurde dann 2010 bis 2012 ein rotes Tuch für Hausverkäufer und Immobilienmakler wegen absurder Bedingungen seitens der Regierung von Katalonien. Seit 2012 können nun alle wieder aufatmen, die Situation hat sich entschärft und im Prinzip bekommt nun jeder, der einen Wohnraum hat und auf den die Bewohnbarkeitsbestimmungen zutreffen, dieses wertvolle Papier. 

Wer braucht die Cédula?  Ist im notariellen Kaufvertrag (Escritura) also ein Wohnraum (vivienda) in ruralem Gebiet ausdrücklich erwähnt, dann ist die Cédula für einen Kauf oder eine Vermietung unabdingbar, genauso wie seit 1984 schon für Häuser (Wohnungen) in urbanem Gebiet.Letztere brauchen sie, um einen Wasser- und Stromanschluß zu erhalten. Alle Käufer, die eine Hypothek beantragen wollen, brauchen ebenfalls eine, egal, ob das Haus auf dem Land oder in der Stadt steht. Wer bekommt eine Cédula? Jeder, der sein Haus im Kataster angemeldet hat und Steuern für sein "bewohnbares" Haus bezahlt. Hat man sich für ein Haus oder eine Wohnung entschieden, dann braucht man keine Angst mehr zu haben, ob es eine Cédula dafür gibt oder nicht, sofern das Haus eingetragen ist. Es kann danach nicht mehr verfolgt werden und schon am allerwenigsten der neue Besitzer. Die Zeit zwischen Beantragung beträgt i.d.R. 1 Monat, kann aber auch mal mehrere Monate sein, je nach Bedingungen vom Amt, die gesellt werden können oder je nachdem, wie dieses Amt ausgelastet ist.

Wie bekommt man diese Cédula? Die Stadtverwaltungen und Gemeinden können eine Bescheinigung über die Legalität von Bauten ohne Genehmigung ausstellen. Wenn in dieser bescheinigt wird, dass

  1. der Bau vor dem 11.08.1984 bestand
  2. gegen den Eigentümer keine Strafakte eröffnet wurde wegen illegalem Bauens,

dann bekommt man die "Cédula" ohne Vermerk der ursprünglichen Illegalität. Kann dies nicht bescheinigt werden, dann wird in der Cédula stehen, dass die Legalität nicht nachgewiesen werden konnte. 

Nun beauftragt man einen Architekten oder uns, eine Bescheinigung zu erstellen, in der bestätigt wird, dass das Haus bewohnbar ist. Damit beantragen wir die endgültige Cédula. Mit dieser Cédula in der Hand ist das Haus/Wohnung nun verkauf- oder vermietbar.

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Seit dem 01.06.2014 brauchen Wohnräume, die verkauft oder vermietet werden sollen, auch ein Gutachten über die energetische Effizienz, d.h. die Isolierung des Wohnraums und den Aufwand, einen Wohnraum mit bewohnbarer Temperatur zu halten. Diese Gutachten heißt hier Certificado de la Eficiencia Energética, kurz: CEE. Dazu muss eine zugelassene Fachkraft den Wohnraum vermessen und Fenster, Türen, Wände und die Art der Wärme- bzw. Kälteerzeugung begutachten. Wenn wir das für Sie machen, ergibt das gleich mal neue Grundriss-Pläne als Lateraleffekt.

Nach ca. 2-3 Tagen wird das Gutachten ausgestellt.

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NIE:  Seit ca. 2005 kann man ohne NIE (Ausländer-Identifikations-Nummer) keine Immobilie und und bereits seit 2000 auch kein Kfz. mehr kaufen.

Es braucht also jeder diese Nummer und man sollte sie bereits für den Kauf-Vorvertrag in petto haben. Zu erhalten ist sie heutzutage relativ einfach. Man macht einen Termin per Internet mit der Ausländerbehörde bei der Policia Nacional, die für den Ort zuständig ist, wo man kaufen möchte und geht mit einem ausgefüllten Antrag + Pass/BPA in Original und Kopie hin. Dann bezahlt man (z.Zt. 9,45 €) und bereits ca. 3 Tage später kann man im Normalfall schon sein Dokument abholen. Es kommt aber leider auch mal vor, dass man keinen Termin bekommt, weil die Webseite wegen Uberlastung geschlossen ist. Das ist normalerweise nach ca. 3 Tagen beendet.

Eine weitere Methode, diese NIE zu erhalten, ist über die spanische Botschaft / Konsulat in Deutschland. Es soll heute nur noch 3-4 Wochen dauern, bis man die NIE hat. Ich habe leider noch keinen Beispielfall gehabt. Früher dauerte es bei den Vertretungen ca. 3 Monate. Misstrauen ist angebracht. Vor Ort geht es sicherlich schneller.

Wir helfen Ihnen gerne, machen den Termin, füllen das Formular aus, kopieren Ihren Pass / BPA und begleiten Sie zur Behörde.

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BANKKONTO: Normalerweise wird ein Kauf komplett vor Ort abgewickelt. Das heißt, am Schluss geht man zum Notar mit einem Bankscheck, der die restliche Summe für den Verkäufer beinhaltet. Dazu ist es nötig, vor Ort ein Bankkonto eröffnet zu haben. Natürlich stehen wir auch hier zu Ihren Diensten, funktionieren als Dolmetscher und erklären alles Wichtige beim Banker. Ab dann können Sie Geld nach Spanien überweisen, um am Kauftag das Geld zur Verfügung zu haben.

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VERKAUFSGEWINNSTEUERN:  Man muss immer wissen, ob man ein Haus von einem Residenten oder Nicht-Residenten kauft. Der Resident zahlt normalerweise seine Steuern für einen eventuellen Gewinn im darauffolgenden Jahr. Damit hat der Käufer nichts zu tun. Handelt es sich aber um einen Nicht-Residenten, dann ist die Sache anders. Hier gibt es eine pauschale Verkaufssteuer, die heute 3% vom deklarierten Verkaufspreis beträgt. 

Es haftet nicht der Verkäufer für diese Steuer, sondern die Finca, das Eigentum. Beim Kauf behält der Käufer deshalb diese 3 % ein und führt sie nach dem Kauf innerhalb von 1 Monat an das Finanzamt ab. Das ist nicht immer einfach, weil oft beteiligte Personen beim Finanzamt unbekannt sind. Man muss sie anmelden. Sind die Verkäufer aber bereits ausser Landes, wird es schon schwierig mit deren Anmeldung. Wir übernehmen diese Einzahlung an das Finanzamt für Sie gegen eine kleine Pauschale.

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GRUNDERWERBSSTEUERNBei jedem Kauf ist eine Grunderwerbsteuer zu entrichten. Diese beträgt in Katalonien zur Zeit 10 % auf den, beim Notar, deklarierten Kaufvertrag. D.h. wenn Sie eine Immobilie für 100.000 € kaufen, zahlen Sie nochmal 10.000 € als Grundwerwerbsteuer dazu.

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GRUNDSTEUERNIn Spanien heissen sie kurz "IBI" oder "Contribución". Sie sind jährlich fällig und werden in Katalonien i.d.R. bei einem provinzialen Steuerbüro (BASE) von Katalonien geführt. Glauben Sie erstmal niemandem, der Ihnen sagt, für das betreffende Eigentum gäbe es keine Steuern zu bezahlen. Sowas kann nur auf kleine, landwirtschaftliche Flächen zutreffen, deren Steuerbelastung unter 5 € läge.

Bevor man zum Notar geht, sollte man darüber Bescheid wissen, ob es noch unbezahlte Grundschulden bei der BASE gibt. Hier ist man schon manches Mal auf Überraschungen gestossen, die sich in Form von Tausenden von Euros Schulden und auch Pfändungen gezeigt haben. Dann konnte man nicht mehr verkaufen, bis man bezahlt hatte und die Pfändung im Grundbuch gelöscht war. Das kann ein bis 2 Jahre dauern. Vermeidbarer Ärger!

Der Notar muss heute auch nachprüfen, ob es unbezahlte Steuern gibt. Aber da kann es schon zu spät sein, um noch einzuschreiten.

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Plusvalía:  Heutzutage sind Landhäuser als "urban", also städtisch eingestuft geworden. Damit sind sie im Sinne des Katasters "mehrwertsteuerpflichtig". Wenn das Haus im Kataster als urban eingetragen ist, muss man also wenigstens vor dem Verkauf diesen bei der Gemeinde angekündigt haben. Man kann auch gleich fragen, wieviel zu zahlen sein wird. Wird eine Immobilie unter dem Einkaufswert verkauft, gibt man zwar den Verkauf an, aber man entrichtet die Steuer nicht, wobei man auf den Verlust hinweist. Ein Gerichtsurteil untermauert bereits diese Entscheidung. Seit Dezember 2016 gibt es eine Anpassung der Plusvalía an die Krise im Land und die Steuern sind daher angepasst.

Hat man allerdings Gewinn gemacht, dann bleibt es einem nicht erspart, diese Gemeindesteuer zu bezahlen. Die Gemeinden errechnen den zu zahlenden Betrag mit speziellen Computerprogrammen. Die Grundlagen sind der Katasterwert, sowie die Jahre, die die Immobilie im Besitz des Verkäufers war. Der Verkäufer ist für die Bezahlung verpflichtet, da der Mehrwert sich ja in seiner Eigentümerzeit aufgebaut hat. Da aber die Immobilie dafür haftet, behalten die Käufer den jeweiligen Betrag gleich ein und sorgen für die Bezahlung an die Gemeinde.

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VERTRÄGE: Wir unterscheiden beim Kauf prinzipiell zwischen 2 Arten von Verträgen:

  1. Arrasvertrag mit Strafklausel

Hier werden Käufer und Verkäufer locker verbunden. Beide können aus dem Vertrag wieder aussteigen, verlieren aber dabei eine Geldsumme in Höhe der Anzahlung. Es sollte dabei unbedingt darauf geachtet werden, dass beide Vertragspartner die gleiche Strafe zahlen und nicht nur einer. Das heisst, dass der Käufer bei Nichterfüllung seine Anzahlung verliert und dass der Verkäufer bei Nichterfüllung doppelt zurückzahlt. Nämlich die Anzahlung des Käufers + den gleichen Wert nochmal aus eigenem Geldbeutel. Es wäre also absolut nicht korrekt, wenn der Verkäufer nur die Anzahlung zurückgäbe. Er muss ebenso wie der Käufer mit eigenem Geld seine Strafe bezahlen. Dies ist geregelt unter Paragraph 1.454 Código Civil (Spanisches BGB)

  1. Kaufvertrag mit Strafklauseln

Das ist ein verbindlicher Kaufvertrag, aus dem man nicht ohne weiteres wieder herauskommt, weder von Käufer-, noch von Verkäuferseite aus.

Hier ist es üblich eine Zusatzstrafe für Verzögerungen zu vereinbaren, die eventuelle Kosten wie Anwälte, Anreise, Aufenthalt, etc. decken. Die jeweilig benachteiligte Partei kann dann eine von zwei Optionen ergreifen. Entweder auf Erfüllung des Vertrages klagen einschliesslich der zusätzlichen Geldstrafe oder aber mit beiderseitigem Einvernehmen den Vertrag auflösen, mit Verlust, wie bei Arras-Vertrag in Höhe der Anzahlung von seitens des Käufers, bzw. doppelte Rückzahlung aus Sicht des Verkäufers.

Alle unsere Verträge sind mit dem spanischen Verbraucherschutz ausgearbeitet, sind damit gesetzeskonform und eigentlich unanfechtbar.

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wird bei Bedarf fortgesetzt !